Terwijl er in België verwacht wordt dat de woningprijzen licht zullen dalen omwille van de Coronacrisis [zie bv. de Trends Vastgoedgids, 9 sept.], manifesteren zich nu al de prijsdalingen voor woningen in Spanje. Als het om een lichte daling gaat, maakt het waarschijnlijk allemaal niet zo veel uit, maar de impact van Corona op de vastgoedprijzen in Spanje is niet te vergelijken met België. “España es diferente”, nietwaar?
Droomwoningen met kortingen van 5% tot 20%
Van de ene dag op de andere is de machtsverhouding in de Spaanse vastgoedmarkt sterk verschoven in het voordeel van de koper: een echte “kopersmarkt”. Na jaren van prijsstijgingen gaat u nu plots zeer goede deals vinden in Spanje, d.w.z. woningen met kortingen tot 20%. Niet overal, niet voor alle woningen en niet voor alle kopers. Maar het is een feit dat voor de Belg die in Spanje wil kopen, de appartementen, villa´s of finca´s een pak betaalbaarder gaan worden zolang de economie slabakt. Bovendien maakt deeltijds tele-werken een aankoopbeslissing makkelijker dan voordien. De verleiding kan dan net als de opportuniteit groot zijn, doch extra voorzichtigheid voor kopers is aan de orde in deze nieuwe situatie. Het is niet al goud wat blinkt!
De costa´s bieden buitenkansen voor diegenen die hun lifestyle een mooie upgrade willen geven, terwijl grote internationale steden als Barcelona zowel de pied-à-terre-koper aantrekken als de investeerder met een scherp oog voor rendement.
Opportuniteiten voor solvente kopers en investeerders
Het bruto binnenlands product (BBP) van Spanje zal dit jaar waarschijnlijk met 10 tot 12% krimpen. Maar het is ook best mogelijk dat de economie in 2021 met 7% groeit. Een ongeziene situatie. Maar het leidt nu wel tot een lagere lokale en buitenlandse vraag naar Spaanse woningen, terwijl aan de aanbodzijde bepaalde eigenaars cash nodig hebben en snel willen verkopen, mét een mooie korting. Het resultaat is meer power voor de solvente koper en lagere prijzen.
Waarom ziet u die prijsdaling dan niet op de immosites?
- Immosites zijn een verwarrende indicator voor de werkelijke marktprijzen van vandaag. Ze tonen over het algemeen overgewaardeerde vraagprijzen, niet de transactieprijzen die zijn overeengekomen tussen koper en verkoper.
- Een heropleving van “off-market” vastgoed. De beste deals worden vaak niet gepubliceerd en dat geldt zeker voor goede investeringsappartementen. Verkopers die nood hebben aan geld verkiezen discretie, en wenden zich eerst tot hun vertrouwde netwerk. Dit zijn vaak ingewikkelde en lange onderhandelingen, maar met voorbereiding, een goede strategie, empathie en overtuigingskracht lukt het ons om deals te sluiten voor onze kopers die in begin van het jaar simpelweg niet mogelijk waren.
- Vele immokantoren hebben hun klanten, de eigenaars van de woningen, verkoopprijzen beloofd die behoorlijk boven de marktprijzen liggen. Zij moeten nu een dubbele correctie maken: de té grote belofte én de daling omwille van Corona. Velen durven hun klanten dit slechte nieuws niet te brengen en zo blijven woningen nog te koop staan tegen de te hoge prijzen. Bovendien denken vele eigenaars (verkopers) dat de vraag en de prijzen meteen zullen opflakkeren zodra Covid-19 onder controle is, en ze houden hun vraagprijzen momenteel dus hoog. Zij vergissen zich.
Feeling met de markt, met vraag en aanbod en inzicht in de bereidheid van buitenlandse kopers om hun droom te realiseren zijn vandaag belangrijker geworden dan cijfers over de markt. Data verliezen hun relevantie in een markt waar er de voorbije maanden zeer weinig transacties geweest zijn.
Nu kopen of nog wat wachten?
Dit is dé hamvraag. Ik verwacht de volgende zes maanden geen significatieve verandering in de trend, m.a.w. de opportuniteiten blijven nog even. Mogelijke nieuwe Covid-uitbraken in de herfst kunnen een V-vormig economisch herstel bemoeilijken.
Wees dus voorbereid maar ga niet overhaast te werk. Een goede voorbereiding houdt in dat u weet hoe uw droomwoning of ideale investering er uit ziet, in welke regio u liefst zou kopen, en hoe u die koop zal financieren. Wordt alles met eigen middelen betaald, of overweegt u een attractieve lening aan historisch lage rentevoeten?
De opportuniteiten zijn er al, ook al ziet u ze niet altijd online. Tijdens de volgende maanden zal het verschil tussen de vraagprijs en de effectieve koopprijs afnemen. De beste onderhandelaar verkrijgt de beste deal!
Zijn er extra risico´s vandaag?
Heel kort en duidelijk: Ja.
Eigenaars die geld nodig hebben of immokantoren die het financieel moeilijk krijgen, zijn een frequente situatie vandaag. Voeg daaraan toe dat de vastgoedsector in Spanje zeer slecht gereguleerd is (zo goed als iedereen kan vastgoed verkopen en de aansprakelijkheid van de verkoper is een lachertje). Wij zien vandaag dan ook meer dan voordien woningen die oké lijken maar die problemen hebben en die voorgesteld worden als een “opportuniteit”.
Bovendien kan u ervan uitgaan dan 1 op 5 immokantoren in Spanje de deuren zal sluiten. Let dus op met wie u in zee gaat bij uw aankoop en wanneer er betalingen overgemaakt worden.
Om op een opportuniteit in te spelen, moet u goed voorbereid zijn
Als u vastberaden bent wat betreft het kopen van een droomhuis of een investering, bereid u dan goed voor en ga op zoek gaan naar die buitenkansen. Zonder haast. Met de nodige voorzichtigheid. Met een plan. Een goede begeleiding bij de aankoop is meer dan ooit aangewezen en geen overbodige luxe bij een zo belangrijke aankoop.
De auteur: Raf Jacobs is econoom, gespecialiseerd in financiën, lid van het Directiecomité van de Spaanse Vereniging voor Aankoopmakelaars Vastgoed, docent aan de Universiteit van Barcelona binnen het Real Estate Executive Masterprogramma en oprichter en CEO van INSPIRE Property Experts (voormalig Inspire Boutique Apartments). Hij begeleidt Belgen bij hun aankoop in Spanje en helpt hen om betere beslissingen te nemen en risico´s te mijden.
